En un cambio de imagen de $ 5 mil millones, el 'sueño americano' de NJ emerge como la próxima ola del comercio minorista de EE. UU.

La sección del centro comercial American Dream que cuenta con tiendas minoristas y restaurantes de alta gama conserva su carpintería de techo de madera abovedada original.

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American Dream fue "completamente revisado, reposicionado y rediseñado" para adaptarse a su nueva misión como complejo comercial y de entretenimiento.

El esquema de colores del centro comercial predecesor de American Dream, Xanadu, era una monstruosidad para los transeúntes, particularmente porque la estructura permaneció sin terminar en medio de las luchas financieras de los desarrolladores.

El desarrollador Triple Five adquirió 120 acres de marismas para el complejo ampliado que ahora se conoce como American Dream Mall en Rutherford, NJ, e incluye parques acuáticos y de diversiones. FOTO CORTESÍA DE EMPRESAS DE CONSTRUCCIÓN DE PCL

Los eventos en el MetLife Stadium cercano, así como en un sitio rodeado de carreteras muy transitadas, complicaron la puesta en escena y la ejecución del proyecto.

La construcción opera bajo un acuerdo laboral de proyecto con los sindicatos del área. Una subvención estatal establece metas para la contratación de minorías y mujeres.

La construcción de los nuevos parques acuáticos y de diversiones cubiertos de American Dream requirió $ 100 millones en trabajo subterráneo para reforzar el suelo pantanoso y la tecnología de aire inflado para techos abovedados.

Se construirán 32.000 toneladas de acero con el uso de 20 grúas y 135 elevadores de esnórquel.

Hay hasta 2000 trabajadores en el sitio cada día, con planes de turnos 24/7 hasta que las áreas del complejo abran a finales de este año.

El proyecto Xanadu, lanzado en 2003 para agregar un importante centro comercial a New Jersey Meadowlands, nunca se concibió como un centro comercial de variedades de jardín.

Pero los habitantes de Nueva Jersey y los visitantes que conducían la autopista de peaje de NJ tuvieron una idea de lo que no se suponía que debía ser en lo que se había convertido: una extraña estructura multicolor similar a un almacén que permaneció sin terminar durante años en medio de los problemas financieros del propietario y provocó su distinción entonces como el monstruosidad principal del estado.

Pero con un nuevo revestimiento de aluminio blanco, un importante rediseño, un nuevo nombre, tres desarrolladores y más de $5 mil millones y 16 años después, el Sueño Americano se está convirtiendo en realidad como un complejo comercial y de entretenimiento ampliado que incluye tres parques temáticos cubiertos, 450 inquilinos y una docena de otras atracciones, eclipsando por mucho el concepto original, y con pocos pares, si es que hay alguno, en el cambiante mercado inmobiliario minorista de EE. UU.

Y todo está sobre un pantano que casi se traga una excavadora Bobcat.

En una nueva actualización, el desarrollador actual con sede en Canadá, Triple Five Worldwide, dijo el 25 de marzo que el centro tan esperado comenzaría su apertura por etapas "a fines del verano", en lo que afirman es un mercado desatendido que se basará en la densa población del noreste y incluso atraer a una parte de los millones de turistas globales que visitan la ciudad de Nueva York y el área tri-estatal anualmente.

Alrededor de 20 millones de personas viven en un radio de 50 millas con un ingreso familiar promedio de $97,000, dice nj.com.

A pesar de las tendencias que se alejan de las compras en la tienda que generan especulaciones sobre si se puede recuperar su gran inversión, los impulsores proyectan de 30 a 40 millones de visitantes en el primer año de operación, según otros informes publicados.

El proyecto de 5 millones de pies cuadrados se basa en el propio libro de jugadas de Triple Five para su megacomplejo minorista Mall of America en Minneapolis, donde el 20% de la propiedad cuenta con atracciones de entretenimiento. Esa instalación ahora también tiene un plan de $ 250 millones para construir lo que sería el parque acuático cubierto más grande de América del Norte si gana a los oponentes.

American Dream está amplificando la inclinación hacia el entretenimiento, dice Tony Armlin, vicepresidente de desarrollo de Triple Five, con sede en Edmonton, Alberta, que se hizo cargo del proyecto a fines de 2010. y atracciones y experiencias gastronómicas y el 45% se centra en la experiencia minorista tradicional", dice.

Un desafío principal ha sido fusionar elementos variados de manera cohesiva, dice Debbie Kalisky, asociada de desarrollo minorista en GH+A Design Studios, arquitecta de diseño minorista en el proyecto. "Este es un nuevo modelo, un destino familiar multidimensional y multifacético", dice. "Esa fue la visión de alto nivel, tomar los huesos [de un centro comercial] y volver a imaginarlo".

Una gran parte del diseño fue tratar las estructuras abandonadas existentes, construidas por el primer desarrollador, Mills Corp., antes de que se declarara en bancarrota en 2007, y luego por Colony Capital, que se fue en 2009, como un caparazón gigante y esencialmente comenzar de nuevo. , dice Armlin. "Hemos revisado, reposicionado y rediseñado completamente lo que había aquí", dice. "Las únicas cosas que mantuvimos [fueron] en esencia la [superestructura] y su envolvente y algunos de los sistemas mecánicos y eléctricos. Se demolieron todos los interiores y se renovó todo el exterior".

Los $700 millones en trabajo de rehabilitación en esas estructuras incluyeron cambios sustanciales, dice Wayne Melnyk, vicepresidente de proyectos importantes que lidera el esfuerzo del Sueño Americano para PCL Construction Enterprises, el gerente de construcción. "Hemos agregado tragaluces, hemos cerrado áreas donde tenían canchas abiertas y en otros lugares hemos creado espacios abiertos o salientes en el edificio", dice.

Pero el esfuerzo de construcción también implicó la construcción de dos nuevos parques temáticos cubiertos de ocho acres, más espacio comercial y una serie de atracciones adicionales. Al final, American Dream abrirá con 3 millones de pies cuadrados alquilables de espacio comercial y de entretenimiento y 11,000 espacios de estacionamiento designados.

Como Triple Five invirtió $ 3 mil millones en el proyecto, además de $ 2 mil millones en trabajo de los desarrolladores anteriores, ha desplegado un ejército de socios, consultores y personal, dice Armlin.

"Obviamente, esos son números grandes, por lo que tuvimos que ensamblar y crear estructuras de administración de equipos que ejecutaran de manera efectiva el diseño de renovación, el nuevo diseño y una gran cantidad de coordinación de consultores", dice.

El alcance de American Dream se debe a la visión de que la propiedad opere todo el año. Incluye un parque de esquí cubierto, un legado de la fase Xanadú, con una pista de esquí de 16 pisos y 800 pies de largo y una pared para escalar en hielo; un parque de diversiones cerrado con temática de Nickelodeon con dos montañas rusas Gerstlauer, una con la caída vertical más pronunciada del mundo con 121,5 grados, entre 22 atracciones; y un parque acuático temático de DreamWorks con cúpula de vidrio con una piscina de olas de 1,5 acres y 25 toboganes.

Luego está la zona minorista, un conjunto masivo de tiendas, incluidas marcas de lujo y moda de alto nivel en una sección de "Colecciones" anclada en Saks Fifth Avenue que está alquilada en más del 80 %, junto con un tema experiencial que contará con 35,000- Legoland de pies cuadrados y otras tiendas interactivas.

Más atracciones salpican la propiedad: una rueda de observación de 300 pies de altura con 26 góndolas climatizadas para ver la ciudad de Nueva York; un acuario de 35,000 pies cuadrados administrado por Merlin Entertainment; una pista de patinaje sobre hielo de tamaño reglamentario; un lugar de juegos de rol Kidzania de 80,000 pies cuadrados; y una sala de cine de lujo Cinimex con capacidad para 1.400 asientos. También hay más de 100 opciones para comer, otros 22,000 espacios de estacionamiento del complejo deportivo adyacente, con un futuro hotel de 800 habitaciones que completan la "sensación de centro turístico" del desarrollo, dice Armlin.

El equipo del proyecto gestionó el esfuerzo compartimentándolo, dice Steve Schmalz, gerente de operaciones de PCL en American Dream. "Básicamente, teníamos nueve programas de $200 millones que estaban en construcción a cinco minutos a pie uno del otro", dice. "El lugar de trabajo es un campus".

Triple Five reunió la lista de atracciones a lo largo de los años a medida que su visión se expandía y ganaba control sobre más de la propiedad de 120 acres, dice Armlin. Se incorporó en 2010 como desarrollador sucesor en las estructuras existentes, pero se hizo cargo de la mayor parte del sitio en 2013, e incluso está negociando para hacerse cargo también del Izod Arena de 19,000 asientos ahora sin usar que rodea el centro comercial, dice.

El concepto de diseño de Triple Five se ha basado en ideas de su centro comercial Mall of America y su centro comercial West Edmonton Mall en Alberta, mega propiedades minoristas que en sí mismas han agregado atracciones a través de mejoras y rehabilitaciones a lo largo de los años. Está implementando el mismo modelo para un complejo planificado de American Dream Miami de $ 4 mil millones y 174 acres que se inaugurará en 2023 con una pista de esquí cubierta y 2,000 habitaciones de hotel.

Triple Five ha recurrido a varios socios financieros en American Dream. El financiamiento incluye un préstamo de construcción de $ 1.7 mil millones y ganancias de $ 1.1 mil millones de una oferta de bonos exentos de impuestos, ambos organizados por JP Morgan y Goldman Sachs. Una parte de la financiación de bonos está relacionada con una subvención estatal de $390 millones, dice Armlin.

El desarrollador también ha confiado en una combinación de socios, incluidos PCL y GH+A, que habían trabajado en sus centros comerciales anteriores, así como nuevas relaciones de contratistas y consultores en la región. Eso incluye firmas que trabajaron en Xanadu, como Adamson Architects y McNamara Salvia Structural Engineers; Gensler, como arquitecto; Langan Engineering, como consultor geotécnico; y Torcon, como "socio subcontratista estratégico", entre más de 150 subcontratistas y 20 consultores, dice Armlin.

El esfuerzo, que tiene un acuerdo laboral de proyecto con los oficios de construcción y construcción del condado de Bergen, todavía tiene más de 2,000 personas en el sitio diariamente, dice Armlin. La participación laboral de las minorías y las mujeres en el proyecto es de casi el 30%, dice. "A medida que finalice la construcción, probablemente tengamos un horario de 24 horas al día, 7 días a la semana hasta que abramos más tarde este año", dice.

El trabajo de construcción comenzó bajo el nuevo proyecto en 2014, con gran parte del esfuerzo inicial destinado a convertir 14 acres pantanosos en una esquina lejana de la propiedad cerca del cruce de la ruta estatal. 3 y la autopista de peaje en terreno utilizable para los nuevos parques acuáticos y de diversiones, dice Schmalz.

"Tomó 18 meses de diseño geotécnico, trabajo estructural, pilotes de conducción", señala. "Invertimos casi $100 millones en trabajos subterráneos para construir esa [base]".

Abundan las pilas, dice Melnyk de PCL. "Incluso la carretera de circunvalación que la rodea está sobre pilotes", dice. "Es un material blando muy difícil. Casi perdemos un gato montés en el pantano".

Pero el trabajo de cimentación se realizó sin problemas gracias a la coordinación entre PCL, que tiene personal de Florida con experiencia en suelos pobres, Langan y contratistas locales empapados en el trabajo en pantanos del área, incluidos D'Annunzio & Sons y Linde-Griffith Construction, dice Armlin. Las condiciones del suelo también llevaron a los esfuerzos para "minimizar el peso del edificio", dice Schmalz, mediante el uso de tecnología de ETFE inflado con aire para formar las cúpulas cubiertas sobre el agua y los parques de atracciones.

La demolición y rehabilitación de la estructura existente y el trabajo de cimentación de hormigón ocuparon gran parte de 2014 y 2015. Para 2016, las cuadrillas comenzaron a erigir 32 000 toneladas de acero, que ha dominado el trabajo desde entonces. Pero antes de los levantamientos, se enfrentaron a una tarea importante: mapear la ubicación de la grúa, dice Schmalz.

"Nuestra planificación de grúas para el montaje se integró completamente con los sistemas estructurales para los cimientos de los edificios", dice. "Debido a que aquí estamos en un terreno pantanoso, no podíamos confiar en nada; todos los programas de esteras para grúas, soporte para grúas y rutas de elevación, todo estaba integrado en los cimientos de los edificios".

Una vez ubicadas, las grúas no podían simplemente desplazarse a otro lugar de la propiedad extendida, dice Schmalz. "Tenías que asegurarte de que tu plan original tuviera todos los elementos correctos de dónde ibas a elegir, qué ibas a levantar, cuáles iban a ser tus capacidades y qué cargas ibas a transportar. hasta los cimientos", dice. "Tenías una flexibilidad muy limitada desde esa perspectiva". El proyecto utilizó 20 grúas en su apogeo, así como 135 elevadores de snorkel y varias plataformas elevadas, dice Schmalz.

Un desafío adicional fue la necesidad de mantener el flujo de tráfico y las operaciones normales para el vecino MetLife Stadium, que alberga numerosos conciertos y eventos deportivos, y es el hogar de los Jets y Giants de la Liga Nacional de Fútbol Americano. El equipo tuvo que reubicar un camino perimetral que atraviesa el sitio del proyecto en varias ocasiones, dice Melnyk. "Ese fue un verdadero desafío para mantener el parque de diversiones y el parque acuático a tiempo y al mismo tiempo mantener un flujo de tráfico, sin duda en los días de juego", dice.

Los cientos de inquilinos de American Dream se distribuirán a lo largo de su segmento comercial de varios pisos, que tendrá acabados "elegantes y sofisticados" y secciones distintas, cada una con su propia cancha de área común que puede albergar eventos y atracciones minoristas experienciales, dice Kalisky. La característica distintiva será la sección Colecciones de los minoristas y restaurantes de lujo de lujo, con un diseño que les da un toque extra en forma de fachadas de dos niveles, incluso cuando los espacios interiores de las tiendas son de un solo nivel, dice.

"Emula una experiencia de calle principal... en Londres o en la ciudad de Nueva York [donde] las tiendas insignia tienen una presencia callejera muy fuerte [con] escaparates altísimos", dice ella. "Tratamos de emular ese mismo tipo de presencia poderosa para los minoristas en un ambiente interior".

Muchos de los minoristas están comenzando a trabajar en sus propios espacios a medida que el proyecto más grande se acerca a su finalización, dice Schmalz. El parque de diversiones está completo en un 90 %, con todas las atracciones instaladas y el trabajo avanza en los acabados, mientras que la parte minorista está completa en más del 80 %, con el piso y los acabados finales por delante, dice.

El parque acuático está completo en un 70%, con la instalación de toboganes de agua gigantes visibles desde las carreteras cercanas.

Armlin dice que las principales características están programadas para completar la construcción este año en etapas, coronadas por el parque acuático en septiembre, antes de lo planeado, gracias a un programa concertado de reelaboración dirigido por PCL, que coordinó a los fabricantes de atracciones y toboganes, los oficios de la construcción y los contratistas. . "Fue una gran tarea lograrlo", dice.

Tom Stabile ha trabajado como reportero y editor en revistas, periódicos y publicaciones comerciales en la ciudad de Nueva York, Washington, DC y Santo Domingo, República Dominicana, cubriendo negocios y finanzas, educación, asuntos públicos, justicia penal y artes.

Como editora general de ENR para Energía, Negocios y Fuerza Laboral, Debra K. Rubin tiene una amplia perspectiva de noticias, problemas y tendencias en ingeniería y construcción global relacionadas con áreas clave del desarrollo y la transición energética global, negocios y gestión corporativa, regulación y el riesgo y el desarrollo de la fuerza laboral de próxima generación.

Debra también lanzó y administraLas 200 principales empresas ambientales de ENR clasificación anual, que define a los actores clave en el dinámico mercado global de servicios ambientales; y es redactor deENR WorkforceToday Boletín electrónico sobre noticias y tendencias de gestión del talento de la industria. Haga clic aquí para recibir este boletín mensual gratuito.

También es una organizadora clave de la reunión anual de ENRMujeres pioneras en la construcción conferencia, un importante foro de la industria AEC para la gestión del talento y el avance profesional de las mujeres. Haga clic aquí para obtener más detalles sobre los planes en formación para el próximo evento en vivo.