Enfoque de la industria: constructores y desarrolladores

1 de marzo de 2022 Por Nevada Business Magazine

A medida que la mayoría de las industrias se recuperan de los impactos de la pandemia de COVID, los constructores y desarrolladores aún enfrentan desafíos con la cadena de suministro, los problemas de la fuerza laboral y la incertidumbre del mercado. A pesar de esos desafíos, los líderes de la industria están avanzando en la configuración de los horizontes de Nevada. Recientemente, constructores y desarrolladores se reunieron en una mesa redonda virtual, patrocinada por City National Bank, para discutir el futuro del panorama inmobiliario comercial de Nevada.

Connie Brennan, editora y directora ejecutiva de Nevada Business Magazine, actuó como moderadora del evento. Estas mesas redondas mensuales reúnen a líderes de diferentes industrias para discutir problemas y soluciones relevantes.

Chico Martín: Estamos viendo lo que llamaré "escasez fabricada". Lo vimos a finales de los 90 con polvo de cemento. Cuando Cemex, que posiblemente sea el primer o segundo mayor productor de cemento en polvo, cerró un horno y dejó de fabricar cemento en polvo, inventaron su escasez. ¿Existen problemas legítimos en la cadena de suministro? Absolutamente. Pero lo único que a mis clientes les cuesta atragantarse es que [ellos] escriben la orden de compra (orden de compra) y hacen la orden, pero hay una letra pequeña en la orden de compra que dice que usted paga un precio "producido". (Esto se refiere al precio en el momento en que se produce un producto, en lugar de un precio acordado previamente). Entonces, los golpean con un recargo de medio millón de dólares porque el precio subió un 50 por ciento. Algunos de estos desafíos de fijación de precios en realidad solo están aprovechando un mercado. Solucionaremos algo de esto, pero parte de esto es solo una especulación. Esto ha llegado a ser aguas muy complicadas de navegar.

Larry Monkarsh: El transporte por carretera es una de las otras vías con las que están jugando. Los costos de flete se cuadriplican de la noche a la mañana y dicen que no tienen camiones disponibles. Usted llama su farol. Tengo media docena de empresas de camiones con las que trabajo. Los llamo y les digo: "Oigan, ¿pueden enviar un camión a Carolina del Norte para recoger mi unidad de aire acondicionado y traerla aquí?" Dicen: "Claro, no hay problema". Llamamos a la empresa y lo tenemos en el muelle para recogerlo. He aquí que a la mañana siguiente está en un camión. Hay juego y básicamente están manteniendo a todos sobre un barril.

dan morgan: En el lado multifamiliar, desde una perspectiva de disponibilidad, tuvimos un proyecto sentado durante casi un mes esperando paquetes de ventana. Simplemente está sentado allí enmarcado, listo para funcionar. [Estamos esperando] todo, desde paquetes de ventanas hasta PVC, cajones de herrajes y tiradores de gabinetes. Es un problema de suministro que está afectando significativamente el costo.

Aarón West: Es interesante que esto surgiera porque [Nevada Builders Alliance está] encargando un análisis económico. Realmente estamos luchando, especialmente en el norte de Nevada, tratando de entender por qué nuestros precios son mucho más altos que en mercados comparables como Rockland, Roseville, Boise o Salt Lake. Vamos a sumergirnos en eso porque definitivamente hay algo que simplemente no cuadra.

Michael Russell: [Estamos viendo picos de costos] en materiales. Vimos algo de alivio en la madera en el tercer trimestre, pero debido a algunas inundaciones en la Columbia Británica, algunas de las plantas cerraron. Básicamente, el precio de la madera se duplicó entre noviembre y diciembre del año pasado. Estamos viendo que esos precios se mantienen, aunque la industria nos dice que si las tasas de interés suben y los constructores de viviendas se ralentizan, algo de esto puede disminuir, hasta cierto punto. No creemos que vuelva a ser lo que era cuando todo esto comenzó en diciembre, a principios de 2021, cuando [vimos] los enormes aumentos de costos. Pero, sigue siendo una especie de cosa del día a día. No podemos precomprar madera mucho antes de nuestros proyectos porque hay asignaciones que tienen todos nuestros proveedores.

Monkarsh: El equipo eléctrico en los últimos seis meses casi se ha duplicado. El equipo que [normalmente] cuesta $ 125,000 cuesta más de $ 200,000 hoy. Estamos viendo diferentes materiales de construcción. Estamos usando un nuevo sistema de panel aislado que ahorra dinero en futuros TI (mejoras para inquilinos). Entonces, estamos haciendo cosas que, con suerte, cubrirán algunos de estos aumentos de precios materiales en el futuro. Una de las cosas que hemos notado [a partir de] algunas investigaciones que hemos realizado es que no todos estos elementos se reducen a la disponibilidad de materiales. Mucho de esto tiene que ver con la base de subcontratistas y su disponibilidad para manejar la carga de trabajo. [Nos estamos] asegurando de que prioricen sus pedidos correctamente y, cuando reciben un pedido, inmediatamente se dan la vuelta y lo colocan.

Jeff LaPour: [El aumento] de los precios de la tierra y las tasas de interés han sido una función de nuestro negocio desde siempre. Es lo que es; encontramos una manera de solucionarlo. Los mayores problemas que veo son el costo y el cronograma. El horario es tan importante, si no más, que el costo. Los costos han subido mucho, [con] el aumento porcentual de las cosas en los últimos [pocos] meses. El horario es, realmente, la mayor sorpresa para mí. No me refiero tanto a esperar material como a tratar de ejecutar el trabajo.

Erik Skogstad: El costo del dinero es preocupante en este momento con las tasas de interés. Los federales señalaron que podrían aumentar las tasas de interés hasta siete veces este año. Eso es preocupante [debido a] lo que eso puede hacer a la construcción en el futuro cercano. [El costo] es la nuez principal cuando los desarrolladores comienzan a decidir cómo van a desarrollar un proyecto; [es] la cantidad de dinero que van a pagar por conseguir dinero. Cuanto más alto suba, cuanto mayor sea el costo de su proyecto, menor será la probabilidad de que construyan algunos proyectos.

Aquí por: Ha habido un gran aumento en el alquiler en la industria, específicamente, que ha ayudado a cubrir algunos de los problemas de costos que hemos estado enfrentando, tanto el costo de la tierra como el de la construcción, pero ha sido un aumento rápido. Agregar las tasas de interés y las tasas de capitalización en mínimos históricos, si bien es posible que no detenga la construcción o el desarrollo, probablemente tendrá un impacto en las adquisiciones industriales y la suscripción del acuerdo. Sin embargo, la demanda ha sido fuerte [y] las tarifas han aumentado constantemente. Si las tarifas [de alquiler] se aplanaran, definitivamente se ralentizarían las cosas.

Oeste: En los últimos 40 años, Nevada ha pasado del 87 por ciento de propiedad federal al 85 por ciento de propiedad federal. Al final del día, todavía nos enfrentamos a eso. La falta de tierras disponibles se evidencia por el hecho de que casi todos los condados del estado ahora tienen un proyecto de ley de tierras que están impulsando en el Congreso para tratar de obtener más tierras federales en su poder.

Michael Dermody: La disponibilidad de tierras es un problema tanto en el norte como en el sur, la BLM (Oficina de Administración de Tierras) controla la mayor parte de la tierra en el estado. Habiendo dicho eso, vas al norte de Nevada al TRIC (Centro Industrial Tahoe Reno) donde está Tesla, [hay tierra]. Donde hemos tratado de plantar nuestra bandera es Apex. Estamos en proceso de desarrollar un edificio de especificaciones de 660,000 pies en Apex. Creemos que será un líder del mercado. Hay mucha gente que conozco que está haciendo mucho trabajo de pala en Apex, y ese es un buen antídoto para el suministro limitado de tierras. La disponibilidad de tierra siempre es un problema, pero muchas áreas lo están abordando.

Shawn Danoski: La tierra es un problema, y ​​las oportunidades en Apex en North Las Vegas abrirán un nuevo terreno para el sur de Nevada. Averiguar cómo obtener más tierra va a ser importante.

Scott Loughridge: También hay una falta total de planificación a largo plazo por parte de BLM para liberar estas tierras. ¿Cuál es el plan para liberar este terreno? Parece que debería haber un programa de asociación federal/estatal/local para dar a los gobiernos locales un plazo de 5 a 10 años para planificar la futura liberación del suelo. [Podrían] luego planificar la infraestructura. Eso parece una manera fácil de ayudar a mitigar parte de este problema.

Martín: Nuestra industria inventó el término PPE (equipo de protección personal). Lo entendemos. Estoy muy orgulloso de la industria y de la forma en que dieron un paso al frente y lo descubrieron. Nunca he visto protectores contra estornudos instalados entre dos comerciantes en una plataforma elevadora y lo teníamos en el centro de convenciones. Nunca he visto a tres tipos de yeso saltar de un camión para disparar yeso en el exterior de un edificio con máscaras en el camión, y lo hicieron. Nuestra industria respondió muy bien. También reveló a las personas que se aprovecharían de COVID y los oficios y llamarían enfermos o tomarían dinero del PPP (Programa de Protección de Nómina). También sacó lo peor de nuestra industria. Pero, en general, nuestra industria probablemente respondió y se comportó mejor que otras.

Oeste: Uno de los problemas que estamos viendo en el lado regulatorio es, enfatizan, desde la perspectiva de la fuerza laboral. Tenemos niños que acaban de salir de la universidad con un título de ingeniería civil a los que se les pide que revisen los planes de mejora civil. Se rigen por el libro y, en muchos casos, interrogan a ingenieros de alto nivel. Tenemos ejemplos en los que cuesta más y lleva más tiempo revisar [un proyecto] que diseñarlo. Mucho de esto es [debido al] trabajo. Hay algunos [ejemplos] buenos en jurisdicciones pequeñas como Carson City que realmente no tienen un impacto. Pero ciertamente hay malos [ejemplos], como la ciudad de Reno. El hecho de que permitan apelar los permisos de construcción después de que se emitieron es una locura.

morgan: Parece ir en ciclos. Todo el mundo está haciendo cosas interesantes para retrasar el proceso. Ya sea administrativo, la apelación de permisos o mapas finales, o inspectores que hacen interpretaciones arbitrarias del código que retrasan los proyectos, es un problema muy importante.

Monkarsh: La duración de hacer las cosas ahora, [el proceso de concesión de derechos], es de 28 a 30 meses. Pasar por la planificación actual para su solicitud de uso de la tierra se ha duplicado o triplicado porque ahora todo está en línea. No se puede estar cara a cara con un planificador. En los viejos tiempos, tenías una reunión, marcaban [los planos], luego volvías a tu oficina, los arreglabas y los traías de vuelta y ya estabas dentro. [Ahora] los envías en febrero 8 de plazo, tardan dos semanas en revisarlo y te dan las correcciones. Te acabas de perder dos ciclos más. Mucho de eso está en la parte delantera.

Skogstad: El programa de autocertificación en North Las Vegas ha ayudado un poco. Sé que el condado de Clark también ha estado haciendo eso. Pero, en nuestra experiencia con ellos últimamente, todavía están tratando de resolverlo. Solicitamos algunos permisos que deberían haber tomado un período de tiempo mucho más corto. Es casi como si estuviéramos pasando por el mismo proceso de permisos que normalmente pasaría porque aún no han descubierto cómo hacer la autocertificación. El condado de Clark siempre ha sido muy lento en el proceso y no ha mejorado.

Reed Gottesman: El desafío es, sin duda, embotellar la tubería de desarrollo a medida que avanzamos en las entregas. Eso crea un riesgo significativo para que avancemos. [En este momento] estamos viendo que 18 meses no son 18 meses. En el condado, en el mejor de los casos, si todo avanza sin problemas, lo cual no ha sido así, esperamos que [tome] 28 meses.

russell: Nos ocupamos de una gran cantidad de jurisdicciones, tanto del norte como del sur, el condado de Storey y algunos de los condados periféricos. En el sur, la ciudad de North Las Vegas tiene su proceso de autocertificación, que creo que es su intento de ayudar a todos a ubicar negocios en su jurisdicción. La realidad es que todas las demás jurisdicciones en el condado de Clark tienen procesos de permisos de derecho muy largos. Con un permiso simple, debido al drenaje y las mejoras externas, puede pasar 9 o 10 meses tratando de obtener un permiso de construcción. Eso no tiene en cuenta ningún derecho que pueda tener que hacer antes. Se ha agravado por el hecho de que todas las ciudades y jurisdicciones con las que tratamos tienen escasez de mano de obra.

Loughridge: Me preocupa la forma en que las empresas del sur de Nevada llegan al mercado. Como se acaba de mencionar, escucho el rango de 28 a 32 meses. Mi preocupación es que tenemos clientes potenciales que vienen a la ciudad y quieren estar aquí. Escuchan ese marco de tiempo y dicen: "No, eso no funciona. Nos vamos a Texas". Eso nos va a morder al final aquí, si no lo ha hecho ya. Nuestra preocupación por [satisfacer] la demanda va a desaparecer porque el mercado se va a otros estados porque pueden terminar [la construcción] mucho antes.

Aquí por: Al igual que el cambio climático, simplemente pateamos la lata por el camino. Todo el mundo lo sabe, pero bueno, ese es el problema de mañana. Esa parece ser la actitud general. [Arreglar el problema] comienza con los gastos, han encarecido mucho el precio del agua. Todo el mundo está preocupado, pero hay muchas medidas que se pueden tomar y que aún no se han tomado. Ellos [probablemente] se sentirán drásticos con la gente, pero es un gran problema. Es un problema regional, California tiene un problema, Arizona tiene un problema, es un gran tema seguro.

Dermodia: En el norte de Nevada, la TMWA (Truckee Meadows Water Authority) predice que, hasta el final del siglo, tendremos agua, incluso teniendo en cuenta algunas circunstancias drásticas e inusuales, como las que estamos teniendo ahora. Es un estudio interesante. El agua es un tema de gestión, sobre todo. Da miedo para todos nosotros, pero al final del día, hay algunas personas realmente buenas tratando de manejarlo bien, particularmente en el norte.

Danosky: Yo personalmente no creo que el agua sea un problema todavía. Pero creo que la percepción de que el agua es un problema es lo que se está pintando y tenemos que mitigar eso. Es un problema de gestión y el agua se está gestionando, pero también se está utilizando, en cierto modo, como una táctica de miedo. Eso no es saludable para nuestra comunidad.

Gottesman: Se trata de que las partes interesadas se reúnan y encuentren la mejor solución. Un [concepto erróneo] puede dañar el sur de Nevada. Las empresas podrían eventualmente decir: "Sabes qué, eso es un problema", y pasar a la siguiente ciudad. La percepción por sí sola, si no se gestiona correctamente, puede hacernos daño.

Skogstad: Uno de nuestros problemas a largo plazo es el envejecimiento de la fuerza laboral. No hay tantos jóvenes entrando en los oficios y estamos muy preocupados por eso. Encontrar gente de calidad es siempre un problema. Además, hacer que las personas asciendan de rango es [otro] problema que debe abordarse relativamente pronto. Necesitamos comenzar a incluir más de estas personas en nuestros oficios.

Roberto Potter: Los niños no quieren trabajar hoy si no pueden hacerlo en una computadora. Los problemas con la frontera y la inmigración están agravando nuestros problemas. También hay caza furtiva. Algunas de las personas dentro de nuestras compañías individuales ahora se están mudando para obtener un poco más de dinero. Me pregunto, si no tuviéramos COVID, ¿tendría una fuerza laboral completa? Si se supone que debo conseguir cinco plomeros hoy, obtendré dos. Sospecho que están robando un trabajo para cubrir otro trabajo. Mucha gente no honra los compromisos que se hacen.

Martín: El desarrollo de la fuerza laboral es un gran problema. Todos los sindicatos han cerrado sus programas de aprendizaje porque están bajo una ley federal del DOL (Departamento de Trabajo) que dice que deben tener una cierta cantidad de horas de jornalero antes de poder colocar aprendices. No hay trabajo de oficial, por lo que no están aceptando [nuevos solicitantes].

Dermodia: Fuera de estos tiempos oscuros, podríamos tener una gran revitalización de los aprendizajes. El programa de aprendizaje no es tanto una solución de dinero como una solución de tiempo. Toda la capacidad [en esta industria] y otras, podría marcar una diferencia real en el estado de Nevada para el aprendizaje.

Martín: Este problema se remonta a la mesa de la cena cuando los padres permiten que los niños elijan la construcción como carrera. Ahí es donde todo sale de la pista. Este es un problema social. Nos tomó 15 años llegar a donde estamos hoy para quejarnos. Tardaremos 15 años, por lo menos, en arreglarlo. Es una discusión más grande. Hay una tonelada, un número casi inconmensurable, de puestos de aprendizaje vacíos porque la gente no quiere dedicarse a la construcción. Esto no es un problema programático. Se puede ganar dinero con el aprendizaje, eso está garantizado. Siempre habrá programas de aprendizaje disponibles. Se trata de lograr que los padres estén de acuerdo con que sus hijos ingresen a la industria. Cuando los comerciantes y las mujeres trabajan más duro para evitar que sus hijos ingresen a nuestra industria que para proteger la nobleza del oficio, estamos en una pendiente descendente. Es por eso que nuestra industria envejece 17 meses cada 12 meses. Los comerciantes y las mujeres no se reemplazan a sí mismos.

Kevin Burke: La escasez de oficios calificados, personal profesional, restricciones en la cadena de suministro [son todos desafíos para esta industria]. Pero, si mira hacia atrás a los hiperdías de mediados de la década de 2000, estamos mucho mejor preparados para lidiar con estos problemas. Para nosotros, es más fácil reclutar de fuera del estado que nunca. Aunque muchos de los problemas continúan siendo los mismos, es un poco más fácil para nosotros lidiar con ellos porque [la industria] simplemente está en un lugar diferente. Estamos pasando de nuestros años de adolescencia a nuestros años de adultos jóvenes.

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